La nova llei del lloguer, principals canvis que introdueix en els arrendaments d'immobles

Amb data 5 de juny de 2013 s'ha publicat al BOE la Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges.

Flexibilitzar el mercat de lloguer

Aquesta llei té l'objectiu fonamental de flexibilitzar el mercat del lloguer per aconseguir-ne la dinamització necessària, per mitjà de la recerca del necessari equilibri entre les necessitats d'habitatge en lloguer i les garanties que s’han d'oferir als arrendadors per a la seva posada a disposició del mercat arrendatici, i que, al costat del Pla estatal d'habitatge 2013-2016 i la Llei de rehabilitació, constitueixen els principals eixos sobre els quals s'assenta la nova política d'habitatge del Govern.

Principals modificacions en la Llei d'arrendaments urbans i en la Llei d'enjudiciament civil

La nova Llei del lloguer cerca corregir les insuficiències de la legislació actual, introduint una sèrie de modificacions en la Llei d'arrendaments urbans (LAU) i en la Llei d'enjudiciament civil (LEC), amb l'objectiu de flexibilitzar i dinamitzar el marc actualment vigent del mercat de lloguer, de manera que s'aconsegueixi atreure al mercat del lloguer un bon nombre dels habitatges actualment buits. Això redundarà en una major oferta d'habitatges al mercat, una major capacitat d'elecció dels futurs arrendataris i una disminució en el preu dels lloguers per l'augment de l'oferta.

Les novetats més destacades respecte al règim anterior són les següents:

• Pròrroga obligatòria:es redueixen de5 a 3 els anys de durada de la denominada "pròrroga obligatòria" Així mateix, i es redueix de3 a 1 any la denominada "pròrroga tàcita automàtica" (per la qual es renovava el contracte de lloguer si cap de les parts manifestava res en contra). Així la durada màxima a què està obligada la part arrendadora de manteniment del contracte de lloguer al seu arrendatari són ara 4 anys.

Desistiment del contracte: l'inquilí tindrà la possibilitat de desistir del contracte, sempre que hagin transcorregut almenys 6 mesos de durada del contracte i ho hagi comunicat a l'arrendador amb una antelació mínima de 30 dies (anteriorment s'establia que en arrendaments de durada pactada superior a cinc anys, l'arrendatari podia desistir del contracte sempre que el hagués durat almenys cinc anys i donés el corresponent preavís a l'arrendador amb una antelació mínima de dos mesos.). Les parts podran pactar al contracte que, per al cas de desistiment, l'arrendatari hagi indemnitzar l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l'any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització.

S'exclou de la LAU l'allotjament privat per al turisme: els habitatges per a lloguer de vacances ja no estan regulats en el règim dels arrendaments urbans, s'han vinculat a la normativa sobre turisme de què disposi cada comunitat autònoma. Així, s'estableix en la nova normativa que s'exclou de l'àmbit d'aplicació de la LAU: “La cessió temporal d'ús de la totalitat d'un habitatge moblat i equipat en condicions d'ús immediat, comercialitzada o promocionada en canals d'oferta turística i realitzada amb finalitat lucrativa, quan estigui sotmesa a un règim específic, derivat de la seva normativa sectorial”.

• Actualització del lloguer: s'imposa que ambdues parts podran pactar per a l'actualització del lloguer els índexs o barems que considerin, quedant l’IPC per a casos de falta de pactes (abans aquesta pujada es vinculava l’IPC per establir la quantia de l’augment anual del lloguer).

• Separació, divorci o nul·litat del matrimoni de l'arrendatari: s'estableix que el cònjuge a qui s'hagi atribuït l'ús de l'habitatge arrendat de forma permanent o en un termini superior al termini que resti per complir del contracte d'arrendament, passarà a ser el titular del contracte.

Inscripció obligatòria en el Registre de la Propietat: s'estableix la inscripció obligatòria en el Registre de la Propietat dels contractes d'arrendaments. La norma estableix que "en tot cas, perquè els arrendaments concertats sobre finques urbanes, produeixin efecte enfront de tercers que hagin inscrit el seu dret, els arrendaments s’hauran d'inscriure en el Registre de la Propietat". Així, un comprador que adquireixi un habitatge estarà obligat a permetre que l'arrendatari continuï amb el seu contracte sempre que el contracte d'arrendament estigui inscrit. A més a més, un vegada inscrit, la transmissió a un tercer de l'habitatge arrendat no podrà afectar els seus drets legals (pròrroga forçosa i pròrroga tàcita) derivats del contracte d'arrendament, perquè el tercer adquirent haurà de respectar el contracte.

• Alienació de l'habitatge arrendat: l'adquirent d'una finca inscrita en el Registre de la Propietat, arrendada com a habitatge en tot o en part, només quedarà subrogat en els drets i obligacions de l'arrendador si l'arrendament es troba inscrit amb anterioritat a la transmissió de la finca. Si la finca no es troba inscrita en el Registre de la Propietat, s'aplicarà el que disposa el paràgraf primer de l'article 1571 del Codi Civil (el comprador d'una finca arrendada té dret que acabi l'arrendament vigent en verificar-se la venda, llevat que hi hagi un pacte en contra i el que disposa la Llei hipotecària). Si l'adquirent fa ús del dret reconegut per l'article citat, l'arrendatari podrà exigir que hi pugui continuar durant 3 mesos, des que l'adquirent li notifiqui fefaentment el seu propòsit, durant els quals haurà de satisfer la renda i la resta de quantitats que es meritin a l'adquirent. Podrà exigir, a més a més, al venedor, que li indemnitzi els danys i perjudicis que se li causin.

Es fomenta la rehabilitació de l'habitatge: en els contractes d'arrendament es podrà acordar lliurement per les parts que, durant un termini determinat, l'obligació del pagament de la renda es pugui reemplaçar totalment o parcial pel compromís de l'arrendatari de reformar o rehabilitar l'immoble en els termes i condicions pactats. En finalitzar l'arrendament, l'arrendatari no podrà demanar en cap cas compensació addicional pel cost de les obres realitzades a l'immoble. L'incompliment per part de l'arrendatari de la realització de les obres en els termes i condicions pactats podrà ser causa de resolució del contracte d'arrendament i sense perjudici que l'arrendador pugui exigir immediatament de l'arrendatari la reposició de les coses a l'estat anterior.

Resolució del contracte per falta de pagament: tractant-se d'arrendaments de finca urbana inscrits en el Registre de la Propietat, si s'ha estipulat al contracte que l'arrendament quedarà resolt per falta de pagament de la renda i que en aquest cas s’haurà de restituir immediatament l'immoble a l'arrendador, la resolució tindrà lloc de ple dret una vegada l'arrendador hagi requerit judicialment o notarial a l'arrendatari al domicili designat a l'efecte en la inscripció, instant-lo al pagament o compliment, i l’arrendatari no ha contestat al requeriment en els 10 dies hàbils següents, o contesta acceptant la resolució de ple dret, tot això per mitjà del mateix jutge o notari que va fer el requeriment.

Procediments de desnonament: es vincula el llançament a la falta d'oposició del demandat, de tal manera que si no atén el requeriment de pagament o no compareix per oposar-se o aplanar-se, el secretari judicial dictarà decret donant per acabat el judici i produirà el llançament, enfront del sistema actual que impedeix assenyalar el llançament fins que no se sàpiga si la vista s'ha celebrat o no. Aquestes modificacions obliguen a efectuar l'ajust d'altres articles de la Llei d'enjudiciament civil.

Registre de sentències fermes d'impagats de rendes de lloguer: es crea un Registre de sentències fermes d'impagats de rendes de lloguer, l'organització i funcionament del qual es regularà per un reial decret. Tindran accés a la informació del Registre, els propietaris d'immobles que desitgin subscriure contractes d'arrendament, siguin persones físiques o jurídiques, amb persones que tenen precedents d'incompliment de les seves obligacions de pagament de renda en contractes d'arrendament i que, per aquest motiu, hagin estat condemnades per sentència ferma en un procediment de desnonament. Les persones incloses en el Registre podran instar la cancel·lació de la inscripció quan en el procés corresponent hagin satisfet el deute pel qual van ser condemnades. No obstant això, la constància en el Registre tindrà una durada màxima de 6 anys, i es procedirà a la seva cancel·lació automàtica a la finalització del termini. La inscripció estarà, en tot cas subjecta a allò que s'ha establert en la Llei orgànica de protecció de dades de caràcter personal (LOPD).

Entrada en vigor: la llei va entra en vigor l'endemà de la seva publicació al BOE. Amb relació a les modificacions en la LAU, aquestes mesures contingudes en la llei no afectaran aquells contractes celebrats amb anterioritat a la seva entrada en vigor, si bé les parts podran adaptar l'arrendament preexistent al nou règim legal. D'altra banda, no s'aplicaran les modificacions introduïdes en la LEC (processos de desnonament), als processos que estiguin en tràmit a l'entrada en vigor d'aquesta nova Llei del lloguer. Aquests processos se substanciaran, fins que recaigui decret o sentència, conforme a la legislació processal anterior.