Rebaixa obligatòria dels lloguers de locals comercials

Avui entra en vigor el  Decret Llei 34/2020, de 20 d'octubre, de mesures urgents de suport a l'activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, publicat el DOGC i que té com a objectiu regular les relacions entre propietaris i arrendataris de determinats locals comercials.

Recordem que ja la declaració estatal de l’Estat d’alarma per part del Govern espanyol el passat 14 de març de 2020, va establir unes mesures per intentar mitigar els efectes del tancament decretat als arrendataris de locals de negoci o comercials. En concret, El Decret de l’estat d’Alarma va preveure que els arrendataris de locals de propietaris considerats “ grans tenidors” ( + de 10 finques o més de 1500 m2) que havien tancat els negocis forçosament per l’estat d’alarma, podien ajornar el pagament fins a 4 mesos una vegada finalitzar l’estat d’alarma i les seves prorrogues. Un cop finalitzat l’Estat d’Alarma, podien fer el pagament pendent fraccionat fins a 24 mesos o en tot cas fins a la finalització del contracte si el venciment és anterior.

Si tenim en compte que l’Estat d’alarma va finalitzar, després de 6 pròrrogues, el passat 21 de juny, veurem que l’entrada en vigor de l’aprovació del Decret de la Generalitat coincideix amb el dia en que s’acaba l’ajornament de rendes previst pel Decret d’Alarma.

A l’espera de veure publicat el text íntegre  al DOGC, la Generalitat ha avançat la següent informació:

Quines mesures preveu el nou Decret Llei de la Generalitat?

Els arrendataris de locals comercials tancats o amb l’ús limitat per les mesures contra la COVID-19 podran renegociar el preu dels lloguers.

Els titulars dels negocis poden iniciar una negociació amb els propietaris dels immobles per establir, de mutu acord, una rebaixa de l’import de la mensualitat. En cas que l’acord entre les parts sigui impossible, la nova norma fixa que l’import del lloguer dels negocis tancats per les mesures sanitàries quedarà automàticament rebaixat al 50%, a comptar des del dia que el llogater hagi notificat la voluntat de negociar.

A quin negocis afecta el nou Decret Llei?

Amb les restriccions en vigor actualment, aquesta mesura afecta bars, restaurants, gimnasos, centres d’estètica, bingos, casinos, sales de joc i establiments lúdics infantils.

Si es decreten nous tancaments és previsible que les noves mesures s’estenguin a la resta de negocis afectats.

I si només existeix una reducció parcial de l’activitat?

En relació amb les activitats parcialment restringides, si no hi ha acord per la revisió temporal del lloguer, la rebaixa de la quota també serà del 50 % de la part desaprofitada. És a dir, que si un negoci té l’aforament limitat a la meitat, el titular haurà de pagar la totalitat del lloguer de la meitat de la qual sí que en pot treure rendiment, però només pagarà el 50 % de la part restringida per les mesures sanitàries contra la pandèmia. En aquest exemple, el preu resultant de l’aplicació d’aquesta norma seria el del 75 % del cost habitual. Aquest càlcul es podrà fer, fonamentalment, a partir de la limitació dels aforaments i dels horaris d’atenció al públic. Segons les restriccions actuals, entre els negocis amb l’aforament o els horaris parcialment afectats per les restriccions hi ha teatres, comerços, botigues de 24 hores i hotels.

I si ofereixo serveis de “take away” o enviament a domicili?

Als efectes d’aquesta norma, la venda de producte per endur i l’enviament a domicili no es tenen en compte. Per exemple, si aquest és l’únic servei que pot oferir un restaurant, el decret llei considera que el negoci està tancat i que la reducció de la quota del lloguer ha de ser igualment del 50 %.

Com es pot demanar la reducció del lloguer?

Caldrà requerir a la part arrendadora, per burofax o d’una altra manera fefaent, una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte.

Fins quan es pot aplicar la reducció del 50% del lloguer?

La reducció podrà durar per tot el temps que duri la mesura que determina la suspensió de l’activitat que es desenvolupa en el local.

En cas que les mesures de suspensió de l’activitat es perllonguin més de tres mesos en el transcurs d’un any a partir de l’entrada en vigor del decret llei, la part arrendatària pot optar per desistir del contracte sense penalització a partir del moment en què s’esdevingui aquesta circumstància, mentre es mantingui i fins a tres mesos després del cessament complet de les mesures, sempre que ho notifiqui de manera fefaent a la part arrendadora amb un mes d’antelació.

Aquesta mesura implica que no pugui anar als Jutjats a reclamar?

En cap cas. Cada situació requereix d’un anàlisi de les circumstàncies que envolten el negoci, la seva situació prèvia a la pandèmia, la situació econòmica de l’arrendador, la voluntat de l’arrendatari en el compliment de les seves obligacions, etc.

Per tant, es pot acudir a la via judicial si creiem que l’aplicació d’aquesta normativa perjudica els interessos d’alguna de les parts. Pensem per exemple amb aquell propietari de local que l’arrenda per veure complementats els seus ingressos o que està pagant una hipoteca o que ha deixat de treballar/ha tancat la seva empresa i nomes depèn de la renda del lloguer.

Aquesta regulació materialitza una corrent jurisprudencial molt desenvolupada als Tribunals que afirma que les relacions contractuals s’han de mantenir en el temps de forma estable, sense canvis que puguin perjudicar a una de les parts. També, en cas d’irrompre elements externs a la relació contractual que la desestabilitzin, es puguin activar i reclamar els mecanismes compensatoris per tal de mantenir la relació equilibrada.

Destacar també que s’ha dictat un Decret llei. Els decrets llei són disposicions legislatives provisionals, aprovades pel Govern, que tenen una vigència de trenta dies hàbils. Dins d'aquest termini, el Parlament els pot validar, amb la qual cosa mantenen la vigència, o els pot derogar. Si el termini fineix sense que el Parlament els hagi validat, resten derogats.