L'inquilí pot resoldre el contracte d'arrendament abans del termini pactat?

ALGUNS CONSELLS TÈCNICS

Quan el contracte d'arrendament d'habitatge té una durada determinada, totes dues parts estan obligades a complir-la. Però la Llei d'arrendament urbans (LAU) permet a l'inquilí desistir del contracte si han transcorregut sis mesos de la seva vigència, comunicant-ho a l'arrendador amb una antelació mínima de 30 dies. 

Pot ocórrer que tingui un inquilí (arrendatari) que tingui la intenció de desistir del contracte de lloguer que vostè hagi signat com a propietari (arrendador), i que donat el nou termini dels lloguers d'habitatge, aquesta possibilitat cada vegada augmenta més, sent l'inquilí el qui desisteixi abans del venciment del termini de lloguer. 

Desistiment

Des del punt de vista jurídic, el desistiment del contracte per l'arrendatari d'un habitatge ve a ser el mateix que l'abandó de l'habitatge per l'inquilí sense complir amb la durada pactada.

La seva regulació està establerta en l'article 11 de la LAU, permet a l'inquilí (no a l'arrendador) desistir del contracte si han transcorregut sis mesos de la seva vigència, comunicant-ho a l'arrendador amb una antelació mínima de 30 dies. A diferència del que succeïa abans (contractes subscrits abans del 06-06-2013), que només es permetia la renúncia en els arrendaments d'habitatge sempre que la durada pactada fos superior a cinc anys.

Com veiem, els requisits del desistiment del contracte per l'arrendatari són:

1r  Que hagin transcorregut almenys sis mesos des de la formalització del contracte.

2n  L'inquilí ha de comunicar-li a l'arrendador el seu desig d'abandonar l'habitatge abans de la finalització del contracte, almenys amb una antelació mínima de 30 dies.

Atenció. És aconsellable que aquesta comunicació es realitzi de manera fefaent, exemple: burofax amb certificació de text i justificant de recepció.

Exemple: una persona lloga un habitatge en data 1 de setembre de 2019 per una durada d'1 any. Al novembre d'aquest mateix any (al cap de 3 mesos), decideix no continuar amb el lloguer.

Si l'arrendador accepta que se'n vagi sense exigir-li res més, fenomenal, ja que l'acord de les parts té prevalença sobre la Llei. El recomanable en aquest cas és que se signi un document per les parts donant per rescindit el contracte, retornant l'arrendador si escau la fiança lliurada i acordant que les parts no es deuen cap quantitat.

Què succeeix si l'arrendador s'oposa al fet que l'inquilí se'n vagi abans del temps convingut? Té dret a indemnització?

La LAU en el seu article 14 estableix que es pot pactar que l'inquilí indemnitzarà a l'arrendador amb un mes de renda per cada any de contracte que quedi per complir (els terminis inferiors a un any donen lloc a la part proporcional de la indemnització). Per exemple, si signa un contracte de tres anys i marxa al final del primer, haurà d'indemnitzar-lo amb dues mensualitats. Per tant, és convenient que pacti aquesta indemnització, i una vegada pactada vegi quines situacions es poden donar:

Abans de sis mesos. Si l'inquilí desisteix abans dels sis primers mesos, exigeixi la renda dels mesos pendents fins a aconseguir aquest període mínim inicial, així com la indemnització d'un mes de renda per cada any de contracte que quedi per complir.

Durant la pròrroga. Si l'inquilí desisteix quan el contracte està en pròrroga legal (el lloguer es prorroga any a any fins a complir cinc anys -set si l'arrendador és persona jurídica-), podrà reclamar la indemnització pel període de pròrroga que falti per complir. Per exemple: si signa un contracte d'un any i l'inquilí desisteix al cap de quinze mesos, podrà demanar la indemnització corresponent als nou mesos restants d'aquesta pròrroga anual (però no per la resta de pròrrogues fins als cinc anys).

Tingui en compte que: 

La indemnització a favor de l'arrendador pel desistiment del contracte per l'arrendatari no és obligatòria.

Només s'abonarà la indemnització per l'inquilí si s'hagués pactat en el contracte.

Si no es digués res en el contracte, no es paga cap indemnització per aquest concepte.

No es pot pactar una indemnització superior a la permesa legalment, que és d'un mes de renda per cada any que falti per complir del contracte (els períodes inferiors a l'any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització).

Per tant:

Si desisteix després dels sis primers mesos però sense complir els 30 dies de preavís, podrà reclamar la indemnització que correspongui i, a més, la renda d'aquesta mensualitat de preavís incomplert.

No és vàlid pactar que l'inquilí renunciï al seu dret a desistir, ni un termini de preavís o indemnització superior als indicats. Si es fa, alguns tribunals ajusten la indemnització pactada al límit legal, però no se'n fiï: alguns altres es limiten a declarar nul·la la clàusula per remissió del que es disposa en l'article 6 de la LAU que estableix la "nul·litat d'aquells pactes en contra dels drets dels arrendataris reconeguts en les normes del present Títol".  En ser nul·la la clàusula es tindria per no posada i no caldria pagar indemnització.

Si li resta algun dubte al respecte, pot posar-se en contacte amb nosatres trucant al telèfon 938340030.

Ben cordialment,