Les claus de la nova Llei d'habitatge

Al BOE del dia 25 de maig, s'ha publicat la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge (Llei d'habitatge), que entre altres mesures importants, elimina l'IPC com a mecanisme de revisió de l'actualització anual de la renda, estableix un control dels lloguers en les zones que es declarin tensades, a més de modificacions en la regulació del procediment de desnonament, el d'execució hipotecària i la subhasta de béns en situacions de vulnerabilitat.

Volem informar-los que al BOE del dia 25 de maig, s'ha publicat la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge (Llei d'habitatge), i amb efectes des del passat 26 de maig de 2023.

La nova normativa va introduir importants novetats en el sector immobiliari, destacant l'eliminació de l'IPC com a mecanisme de revisió de l'actualització anual de la renda. A més porta el control dels lloguers en les zones que es declarin tensades i la reducció de la declaració de gran tenidor.

La nova Llei d'habitatge també regula els desnonaments, els ajuts a l'accés a l'habitatge, la creació d'un parc públic d'habitatge assequible, els immobles buits o la limitació dels preus del lloguer, entre altres qüestions.

A continuació veurem de forma resumida les claus principals que incorpora la nova Llei d'habitatge.

1. Limitació extraordinària de l'actualització anual de la renda dels contractes d'arrendament d'habitatge

Actualment, es troba en vigor, i fins al 31 de desembre de 2023, la renovació dels contractes de lloguer que no pot superar el 2% d'increment (d'acord amb el Reial decret llei 6/2022, de 29 de març, pel qual s'adopten mesures urgents en el marc del Pla Nacional de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna). Aquesta mesura, que inicialment només havia d'estar en vigor fins al 30 de juny de 2022, es va prorrogar posteriorment fins al 31 de desembre de 2023

Doncs bé, la nova Llei d'habitatge estableix el següent:

• Durant el 2023: en els contractes subjectes a la LAU i que la seva renda hagi de ser actualitzada perquè es compleixi la corresponent anualitat de vigència dins del període comprès entre el 31 de març de 2022 i el 31 de desembre de 2023, l'arrendatari podrà negociar amb l'arrendador l'increment que s'aplicarà en aquesta actualització anual de la renda. En absència d'aquest nou pacte entre les parts, l'increment no podrà excedir del resultat d'aplicar la variació anual de l'índex de garantia de competitivitat en data d'aquesta actualització. Màxim del 2%.
• Durant el 2024: en els contractes d'arrendament d'habitatge en els quals s'hagi d'actualitzar la renda (entre l'1 de gener de 2024 i el 31 de desembre de 2024), l'increment no podrà superar el 3% en el cas de grans tenidors (persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 immobles d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d'ús residencial, exclosos garatges i trasters).

En els supòsits en els quals l'arrendador no fos un gran tenidor, l'increment serà el pactat entre les parts i, a falta de pacte, no podrà ser més del 3%.

Així mateix, s'habilita a l'Institut Nacional d'Estadística (INE) a definir, abans del 31 de desembre de 2024, un nou índex de referència que s'aplicarà, en lloc de l'IPC. Això suposarà la fi de l'IPC com a referència per als contractes de lloguer.

Aquestes mesures afectaran les actualitzacions de renda de tots els contractes d'arrendament d'habitatge, amb independència que els habitatges estiguin situats o no en una zona de mercat residencial tensat.

2. Declaració de zona de lloguer tensada

Les autoritats competents en habitatge, comunitats autònomes i ajuntaments, podran declarar zones de mercat de lloguer tensat si es compleix un d'aquests dos requisits:

• Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans de les llars.
• Que el preu de compra o de lloguer de l'habitatge hagi augmentat en aquesta zona, en els últims cinc anys, almenys 3 punts per sobre de l'IPC autonòmic corresponent.

El compliment de qualsevol de les condicions previstes no comportarà que la zona afectada sigui considerada automàticament zona de mercat residencial tensada sinó que caldrà que l'administració competent ho declari expressament. La vigència inicial de la declaració serà de tres anys, i es podrà prorrogar anualment.

La declaració d'una zona de mercat residencial tensada permetrà modificar el règim de pròrrogues dels contractes d'arrendaments d'habitatges, en establir que una vegada finalitzat el període de pròrroga obligatòria o de pròrroga tàcita, l'arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals, amb un màxim de tres anys, durant la qual es continuaran aplicant les mateixes condicions del contracte en vigor.

L'arrendador, sigui o no gran tenidor, estarà obligat a acceptar la pròrroga tret que s'hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts o l'arrendador hagi comunicat en els terminis legals la necessitat d'ocupar l'habitatge arrendat per a destinar-lo a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial; o se subscrigui un nou contracte amb les limitacions de renda .

Si se signen contractes nous les implicacions seran diferents en funció de si l'arrendador és un gran tenidor o no.

Si l'arrendador no és un gran tenidor, la renda no podrà excedir la del contracte anterior, una vegada aplicada la clàusula d'actualització anual, excepte determinats supòsits en els quals es podrà incrementar en un màxim del 10%. Així mateix, no es podrà repercutir a l'arrendatari quotes o despeses que no estiguessin previstes en el contracte anterior.

Si l'arrendador és un gran tenidor la renda del nou contracte no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d'índexs de preus de referència que es publiqui en un futur. Aquesta regulació s'aplicarà als contractes que es formalitzin a partir de l'entrada en vigor del projecte de llei, una vegada el sistema d'índexs estigui aprovat.

Atenció. S'introdueix en la llei estatal una definició de caràcter general del concepte de "gran tenidor", com la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m², també d'ús residencial, exclosos en tots dos casos, garatges i trasters. No obstant això, la nova llei permet expressament que, en les zones de mercat residencial tensat, les comunitats autònomes puguin disminuir el llindar a 5 o immobles més.

3. El propietari pagarà les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte

La nova llei estableix que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l'arrendador/propietari de l'immoble (es modifica l'article 20.1 de la LAU).

4. Informació mínima en les operacions de compra i arrendament d'habitatges

Sense perjudici dels principis i requeriments continguts en la normativa autonòmica d'aplicació i amb caràcter mínim, l'interessat en la compra o arrendament d'un habitatge que es trobi en oferta podrà requerir, abans de la formalització de l'operació i del lliurament de qualsevol quantitat a compte, la següent informació, en format accessible i en suport durador, sobre les condicions de l'operació i de les característiques del referit habitatge i de l'edifici en el qual es troba:

• Identificació del venedor o arrendador i, si és el cas, de la persona física o jurídica que intervingui, en el marc d'una activitat professional o empresarial, per a la intermediació en l'operació.
• Condicions econòmiques de l'operació: preu total i conceptes inclosos, així com les condicions de finançament o pagament que, si és el cas, es poguessin establir.
• Característiques essencials de l'habitatge i de l'edifici, entre elles:

1. Certificat o cèdula d'habitabilitat.
2. Acreditació de la superfície útil i construïda de l'habitatge, diferenciant en cas de divisió horitzontal la superfície privativa de les comunes, i sense que en cap cas es pugui computar a aquest efecte les superfícies de l'habitatge amb altura inferior a l'exigida en la normativa reguladora.
3. Antiguitat de l'edifici i, si és el cas, de les principals reformes o actuacions realitzades sobre aquest.
4. Serveis i instal·lacions de què disposa l'habitatge, tant individuals com comuns.
5. Certificat d'eficiència energètica de l'habitatge.
6. Condicions d'accessibilitat de l'habitatge i de l'edifici.
7. Estat d'ocupació o disponibilitat de l'habitatge.

• Informació jurídica de l'immoble: la identificació registral de la finca, amb la referència de les càrregues, gravàmens i afeccions de qualsevol naturalesa, i la quota de participació fixada en el títol de propietat.
• En el cas de tractar-se d'habitatge protegit, indicació expressa d'aquesta circumstància i de la subjecció al règim legal de protecció que li sigui aplicable.
• En cas d'edificis que comptin oficialment amb protecció arquitectònica per ser part d'un entorn declarat o per raó del seu particular valor arquitectònic o històric, s'aportarà informació sobre el grau de protecció i les condicions i limitacions per a les intervencions de reforma o rehabilitació.
• Qualsevol altra informació que pugui ser rellevant per a la persona interessada en la compra o arrendament de l'habitatge, inclosos els aspectes de caràcter territorial, urbanístic, físic-tècnic, de protecció patrimonial, o administratiu relacionats.

A més, l'interessat en la compra o arrendament d'un habitatge podrà requerir informació sobre la detecció d'amiant o altres substàncies perilloses o nocives per a la salut.

Quan l'habitatge que sigui objecte d'arrendament com a habitatge habitual estigui situat en una zona de mercat residencial tensat, el propietari i, si és el cas, la persona que intervingui en la intermediació en l'operació haurà d'indicar aquesta circumstància i informar, amb anterioritat a la formalització de l'arrendament, i en tot cas en el document del contracte, de la quantia de l'última renda del contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, així com del valor que li pugui correspondre atenent l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que resulti d'aplicació.

5. Desnonaments i execucions hipotecàries

Es contemplen millores en el procediment de desnonament que pugui afectar l'habitatge habitual de llars vulnerables per a garantir una comunicació efectiva i ràpida entre l'òrgan judicial i els serveis socials a través d'un requeriment perquè aquests avaluïn la situació i, si és el cas, atenguin ràpidament les persones en situació de vulnerabilitat econòmica o social.

S'assegura que els serveis socials puguin oferir solucions residencials als afectats, evitant situacions de desemparament a conseqüència del desallotjament. Mentre aquestes solucions es produeixen, s'incrementen els terminis de suspensió dels llançaments en aquestes situacions de vulnerabilitat, d'1 a 2 mesos quan el propietari és persona física, i de 3 a 4 quan és persona jurídica. A més, s'introdueixen en el procediment criteris objectius per a definir les situacions de vulnerabilitat econòmica.

Quan el demandant tingui la condició de gran tenidor i la demanda de desnonament afecti persones en situació de vulnerabilitat, s'haurà d'acreditar l'aplicació d'un procediment de conciliació o intermediació.

La llei permet, a partir del 30 de juny de 2023, la represa dels procediments de desnonament i llançament suspesos de conformitat amb els articles 1 i 1 bis del Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s'adopten mesures urgents complementàries en l'àmbit social i econòmic per a fer front a la COVID-19. Ara bé, quan la part actora sigui un gran tenidor d'habitatge, aquesta represa només serà possible -prèvia petició expressa del demandant- en la mesura en què s'acrediti que s'ha celebrat el procediment de conciliació o intermediació que a aquest efecte estableixin les administracions públiques competents, sobre la base de l'anàlisi de les circumstàncies de totes dues parts i dels possibles ajuts i subvencions existents conforme a la legislació i normativa autonòmica en matèria d'habitatge. L'acreditació s'ha de fer de conformitat amb les formalitats establertes en la llei.